MEA: Was bedeutet die Abkürzung?
MEA ist die Abkürzung für Miteigentumsanteil. Der MEA gibt an, welcher Bruchteil des gemeinschaftlichen Eigentums einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zu einer Wohnung oder Gewerbeeinheit gehört, meist in Tausendsteln, zum Beispiel 85/1.000. Er steht in der Teilungserklärung und im Grundbuch und ist nach dem Gesetz der Regelschlüssel für die Verteilung der gemeinsamen Kosten.
Auf dieser Seite: MEA berechnen · Sondereigentum · Gemeinschaftseigentum · Sondernutzungsrecht · Teilungserklärung
In der Regel beträgt der Gesamtanteil der Wohnungseigentümergemeinschaft 1.000 Miteigentumsanteile, aber auch 10.000 sind denkbar. So kann die Wohnung A beispielsweise mit einem Anteil von 160/1.000 MEA ausgewiesen sein.
Miteigentumsanteile sind unter anderem die rechnerische Größe, um Kosten in der Abrechnung umzulegen oder die Stimmrechtsverteilung zu ermitteln. Ist die Stimmrechtsvergabe nach Miteigentumsanteilen vorgesehen, richtet sich die Gewichtung der Stimmen nach dem jeweiligen Anteil. Es lohnt sich also, vor dem Erwerb einer Eigentumswohnung einen Blick in die Teilungserklärung zu werfen.
Wie wird der Miteigentumsanteil berechnet?
Eine gesetzliche Formel gibt es nicht. Wer das Grundstück aufteilt, meist der Bauträger, legt die Anteile in der Teilungserklärung fest. In der Praxis orientieren sie sich häufig am Verhältnis der Wohnfläche: Wohnfläche der Einheit geteilt durch die Gesamtwohnfläche aller Einheiten, multipliziert mit 1.000. Beispiel: Eine 85-m²-Wohnung in einem Haus mit 1.000 m² Gesamtfläche erhält 85/1.000 Miteigentumsanteile.
Wo steht mein Miteigentumsanteil?
In der Teilungserklärung und im Bestandsverzeichnis Ihres Wohnungsgrundbuchs.
Wofür ist der MEA wichtig?
Nach dem gesetzlichen Regelfall werden die Kosten der Gemeinschaft nach Miteigentumsanteilen verteilt, soweit nichts anderes vereinbart oder beschlossen ist (§ 16 Abs. 2 WEG). Beim Stimmrecht gilt dagegen grundsätzlich das Kopfprinzip; nach MEA wird nur abgestimmt, wenn die Gemeinschaftsordnung das vorsieht.
Gut zu wissen: Bis zum 01.12.2020 war eine Eigentümerversammlung nur dann beschlussfähig, wenn mehr als 50 % der Miteigentumsanteile vertreten waren. Seit Inkrafttreten des WEMoG ist die Eigentümerversammlung immer beschlussfähig, unabhängig von der Anzahl der anwesenden Eigentümer*innen oder deren Miteigentumsanteilen.
Was ist Sondereigentum?
Sondereigentum ist das Alleineigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen, zum Beispiel einem Laden. Klassiker des Sondereigentums ist die Wohnung sowie gegebenenfalls der Kellerraum in der WEG. Begründet wird Sondereigentum in den meisten Fällen durch die Teilungserklärung.
Die Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum ist nicht immer einfach. Besonders schwierig wird es häufig bei der Einordnung eines Balkons: Der „Luftraum“ des Balkons, der Innenanstrich sowie der Bodenbelag sind Sondereigentum, wohingegen der konstruktive und der Sicherheit dienende Teil des Balkons, zum Beispiel Brüstung, Geländer, Bodenplatte oder Isolierschicht, zum Gemeinschaftseigentum zählt.
Weitere Beispiele für Sondereigentum sind:
- Nicht tragende Innenwände
- Sanitäre Anlagen (Dusche, WC, Waschbecken)
- Armaturen
- Bodenbelag (Teppich, Parkett, Fliesen)
Was ist Gemeinschaftseigentum?
Gemeinschaftseigentum ist alles, was nicht Sondereigentum ist: das Grundstück sowie tragende Wände, Dach, Fassade, Treppenhaus und in der Regel die Fenster. Es gehört allen Eigentümern gemeinsam im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile.
Was ist ein Sondernutzungsrecht?
Ein Sondernutzungsrecht erlaubt einem Eigentümer, einen Teil des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen, etwa einen Garten oder einen Stellplatz. Denkbar ist zum Beispiel das Sondernutzungsrecht an einem Garten, der im gemeinschaftlichen Eigentum steht: Damit wird einer Miteigentümerin oder einem Miteigentümer die ausschließliche Nutzung erteilt und den übrigen entzogen.
Nicht zu verwechseln mit Sondereigentum: Der Garten bleibt Gemeinschaftseigentum! Besonders spannend wird es, wenn ein Sondernutzungsrecht erteilt wurde, die Kosten für Erhaltungsmaßnahmen aber weiterhin bei der Gemeinschaft liegen. Wer sie trägt, regelt die Gemeinschaftsordnung.
Was ist die Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung teilt ein Grundstück in Wohnungs- und Teileigentum auf. Sie legt fest, welche Räume Sondereigentum sind und welcher Miteigentumsanteil zu jeder Einheit gehört, und enthält meist die Gemeinschaftsordnung.
Fazit: Obwohl Sonder- und Gemeinschaftseigentum gängige Begriffe der WEG sind, fällt die Abgrenzung manchmal schwer und wird besonders im Hinblick auf die Kostentragung gerne diskutiert.
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