Haftung des faktischen Verwalters: Wer die Verwaltung nach Ablauf der Bestellung weiterführt, ist dem bestellten Verwalter pflichtenrechtlich vollständig gleichgestellt.
BGH, Urteil vom 30.01.2026, V ZR 76/25
Was ist ein „faktischer Verwalter“?
Ein faktischer Verwalter handelt wie ein WEG-Verwalter, ohne wirksam bestellt zu sein – etwa weil die Bestellungszeit abgelaufen ist, kein gültiger Verwaltervertrag mehr besteht, aber die Verwaltungstätigkeit schlicht weitergeführt wird.
Der Sachverhalt
Eine Hausverwaltung war bis Mai 2018 bestellt. Nach Ablauf der Bestellung führte sie die Verwaltung faktisch weiter.
Die Entscheidung des BGH
Der BGH bejahte die Haftung und stellte zwei zentrale Leitsätze auf:
1. Gleiche Pflichten – gleiche Haftung Der faktische Verwalter ist dem bestellten Verwalter pflichtenrechtlich vollständig gleichgestellt. Er muss:
- die Vermögensinteressen der Gemeinschaft wahren,
- Zahlungen auf ihre rechtliche Grundlage prüfen,
- ausschließlich im Interesse der Gemeinschaft handeln.
Fazit: Der BGH macht unmissverständlich klar: Wer sich wie ein Verwalter verhält, wird auch wie einer behandelt – und haftet entsprechend. Die formelle Bestellung schützt nicht vor Haftung, ihr Fehlen aber auch nicht davor.
