Zurückbehaltungsrecht Hausgeld: Gegen Vorschussansprüche der Eigentümergemeinschaft nach § 28 WEG kann ein Eigentümer kein Zurückbehaltungsrecht geltend machen, auch nicht bei fehlender Jahresabrechnung.
BGH, Grundsatzurteil vom 14.11.2025 – V ZR 190/24
Eine WEG klagte gegen einen Wohnungseigentümer auf Zahlung rückständiger Hausgeldzahlungen und Rücklagen gemäß dem beschlossenen Wirtschaftsplan. Der Eigentümer verweigerte die Zahlung mit dem Argument, die WEG habe noch ausstehende Jahresabrechnungen nicht erstellt – wozu sie sogar bereits rechtskräftig verurteilt worden war.
Entscheidung des BGH
Der BGH entschied zugunsten der WEG und stellte klar:
- Kein Zurückbehaltungsrecht: Gegen Vorschussansprüche der WEG (§ 28 Abs. 1 S. 1 WEG) kann ein Wohnungseigentümer generell kein Zurückbehaltungsrecht geltend machen – auch dann nicht, wenn er anerkannte oder rechtskräftig festgestellte Gegenansprüche hat.
- Begründung: Vorschusszahlungen sind das zentrale Finanzierungsinstrument der WEG. Sie sichern die laufende Liquidität zur Bewirtschaftung der Anlage. Ein Zurückbehaltungsrecht würde die Durchsetzung der Vorschussansprüche auf unbestimmte Zeit blockieren und die Liquiditätsgrundlage der WEG gefährden.
Zurückbehaltungsrecht ist nur Druckmittel: Anders als die Aufrechnung bewirkt das Zurückbehaltungsrecht keine Tilgung der Forderung – es ist lediglich ein Sicherungsmittel ohne Befriedigungswirkung.
