AG Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 20. Februar 2026 – 73 C 143/25

Der Sachverhalt

In einer Wohnanlage mit über 550 Einheiten versandte die Hausverwaltung die Einladungen zur Eigentümerversammlung am 23. Oktober 2025 ausschließlich über ein digitales Onlineportal – die Einladungen wurden am 30. September 2025 lediglich in den elektronischen Postfächern des Portals hinterlegt.

Das Problem

Rund 100 Eigentümer hatten keinen Account im Portal. Zudem war im System oft nur ein Eigentümer pro Einheit erfasst, obwohl Einheiten mehreren Personen gehörten. Diese Eigentümer erhielten weder eine digitale noch eine postalische Ladung – obwohl der Verwaltung ihre Postanschriften bekannt waren.

Betroffene Eigentümer fechten die auf der Versammlung gefassten Beschlüsse an.

Die Entscheidung

Das AG Berlin-Charlottenburg erklärte die angefochtenen Beschlüsse für ungültig.

1. Zur Versammlung müssen alle Eigentümer werden.

2. Digitale Ladung ist möglich, soweit der Eigentümer diesen Kommunikationsweg eröffnet hat.

3. Wurde dieser Kommunikationsweg nicht eröffnet muss Verwalter auf anderem einladen -> Postweg.

4. Werden nur die Eigentümer geladen die im Portal angelegt sind, sin die getroffenen Beschlüsse anfechtbar

    und können deshalb für ungültig erklärt werden.

Fazit: Das Recht auf Ladung zur Eigentümerversammlung ist ein absolutes Kernrecht jedes Wohnungseigentümers. Digitale Kommunikationswege sind nur mit ausdrücklicher Zustimmung zulässig. Wer als Verwalter auf ein Onlineportal setzt, ohne alle Eigentümer einzubinden, riskiert die vollständige Ungültigkeit der gefassten Beschlüsse – unabhängig von deren Inhalt.